• “拿地人”自述:年入百萬不再 沒被裁就幸運

    地產 > | Time Weekly - 2020-01-13 16:14:01 來源:時代周報
  • [摘要] 過去市場好,規模增長可以掩蓋很多不足。只要房子銷售情況好,大多不會在意拿地區位是否好,成本是否低。現在市場不好,大家反思,是不是地拿得不夠好,這時候投拓部就會承擔更大壓力

    時代周報記者 蔡穎 發自廣州

    2020年1月10日,順利完成2019年投資任務的張迪(化名)顯得一臉輕松,經過一整年辛苦調研,總算在這最艱難的一年拿到了不錯的地塊。

    “快過年了,開會扎堆,而且也比較久,所以調整了見面時間 。”見到時代周報記者時,張迪解釋道。

    這位區域副經理,在一家房地產央企就職,從事投拓(房企項目前期拿地)工作12年,見證了地產行業的波動起伏。

    在房地產行業黃金時代,投拓為房企規模擴大提供了充足彈藥和糧草。而今,市場環境開始冷淡,融資端收緊,傳導到投拓崗表現為,企業投資變得更理性。

    ?“過去市場好,規模增長可以掩蓋很多不足。只要房子銷售情況好,大多不會在意拿地區位是否好,成本是否低。現在市場不好,大家反思,是不是地拿得不夠好,這時候投拓部就會承擔更大壓力。”張迪向時代周報記者解釋。

    回顧2019年的土地市場,房企投資依舊保持謹慎態勢。根據克而瑞數據,2019年百強房企拿地銷售比僅為0.36,較2018年下降0.03個百分點,與2017年0.58的高峰仍相距甚遠。

    “我們在2019年共調研了60多個項目,最終落地的有5個左右。”張迪表示。

    1月5日,另一位央企華南區域的投拓人士也告訴時代周報記者,“今年我們接觸了100多個項目,但最終談下來的也不足10個。”

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    投資額縮緊

    2019年,土地市場呈現前高后低走勢,四五月份成為開發商拿地井噴期,杭州、蘇州、南京等多個二線城市土地市場成為開發商爭奪的重點。

    進入下半年后,土地市場持續降溫,開發商拿地積極性觸底。多地土地拍賣參與度不高,許多土地均以底價成交,流拍率整體上揚。

    以張迪所在的深圳市場為例。2019年11月22日,深圳出讓6宗居住用地,但報名參與的房企只有10余家,最熱門的龍華民治宗地,僅9家房企報名,位于坪山區坑梓街道的一宗甚至流拍。

    這與5個月前的土拍現場形成鮮明對比。6月24日,5宗采用“單限雙競”的居住用地,吸引了全國37家房企“圍獵”,備受關注的光明宗地被9家房企搶奪。

    “上半年土地市場比較熱原因在于市場下行,大多數房地產企業都有投資額的限制。上半年,房企手上資金往往比較充裕,所以大家一窩蜂地去土地市場瘋搶,都希望能提前完成拿地任務。”張迪告訴時代周報記者。

    “下半年,土地市場也會出現不少優質地塊,但企業不敢保證在年底的時候一定能拿到,所以往往會把拿地經歷放在上半年。但有些企業通常會在年底出來,比如說國企中有五礦,他們上半年是絕不會出現在土地市場。” 張迪補充道。

    2019年6月,張迪帶領的投拓團隊參與了深圳土拍,11月底,迫于投資額限制,放棄了拿地機會。

    “我們也想調整拿地策略,希望在下半年增加拿地額度,目前跟集團也在匯報,但集團是一個整體,會有總額度限制,不同區域之間也會爭奪拿地額度,如果上半年按兵不動,等到下半年,留給我們的拿地額度就所剩無幾。”張迪表示。

    除房企內部投資額分配因素外,下半年土地轉冷還受到前端融資收緊影響。

    2019年5月,銀保監23號文發布,對房企前端拿地融資進一步收緊,禁止銀行表內外資金用于土地出讓金融資,也禁止信托直接或變相為房地產企業繳交土地出讓價款提供融資。

    張迪告訴時代周報記者,2020年,其所在區域不會增加投資預算。

    在張迪看來,投拓崗位最輝煌的時代已經過去,目前土地市場正處調整和糾結期。

    一部分房企對未來比較樂觀,在土地市場表現激進,但后來發現銷售預期并不盡如人意;另一部分企業已經不愿意在土地市場繼續向前沖,而是靜待市場中的“撿漏”機會,總體而言,房企投資已變得更謹慎。

    此前市場環境好時,投拓崗位的人才需求也不斷增加。

    但現在,收縮投資仍在繼續,部分投拓人面臨被裁員或轉崗的窘境,職業挑戰升級。

    “2016?2017年時,不少投拓崗人薪資待遇很高,有些人一年的獎金就幾百萬元,而現在,行業已經不復從前。”張迪指出,很多公司的拿地獎勵都被取消了。從2019年下半年到年底,有10多人來其所在的公司面試,但最終只新進了一名投拓人員。?

    “我有同行朋友整個投資部門都被裁了,包括投資總都被撤掉了,現在還在找工作。” 張迪說道。

    限制人員編制進行的同時,企業對于投拓崗的考核標準也更嚴格。

    “馬上要開總結大會了,目前我得到的消息是,領導對投資體系的要求會更高,將追責所有的區域總、投資總,投拓人并非拿完地就結束了,其獎金和工資跟銷售、簽約、回款、利潤等指標直接掛鉤,如未完成相應指標,可能只發10%的獎金,這相當于間接裁員。”張迪苦笑道。

    拿地方式多元化

    市場持續降溫背景下,企業拿地方式變得更多元。過去單一的招拍掛拿地已不能滿足房企降低土地成本、擴大拿地規模的需求,城市更新、收并購、產城融合等方式已成為房企拿地新思路。

    “以大灣區為例,我們目前采取招拍掛、城市更新、產城融合、收并購多條腿走路的方式來拓地。”張迪稱,不同拿地方式各有優劣,城市更新成本低,但周期長,需要豐富的操盤經驗,與此同時,需要處理好同村民、政府的關系;招拍掛比較直接方便,但門檻越來越高,土地出讓有諸多限制條件,開發商盈利空間被進一步壓縮;收并購比較快捷,但不可控風險較多。

    上述央企的投拓人士也告訴時代周報記者,在其供職的房企,50%的土地是通過招拍掛獲得,30%是通過產城融合方式獲取,剩余20%是城市更新以及收并購。

    招拍掛和城市更新之外,產城融合正成為房企新的拿地方式。

    “目前通過產業拿地是最容易的,但政府對產業要求很高,在拿地時需要引入相關產業,今年我們整個集團簽了好幾個大的產城項目,這主要是我們大集團本身有水電相關的產業鏈以及相應的設計院,這也正是我們的優勢。” 張迪說。

    前述央企投拓人士也向時代周報記者透露,其所在房企最近跟某地政府談一個文旅項目,但政府明確提出需引入一家世界級的五星級酒店。

    張迪同時指出,產業引進也并非易事。“從產業導入再到最后落地,存在很多不確定因素,并且產業需要長期運營的,每個項目基本都需要 10年的培育期,這對房企的資金鏈和運營能力提出了更高的要求。”

    上述央企投拓人士告訴時代周報記者,除了通過跟政府以產業合作形式獲地之外,還有不少房企選擇另辟蹊徑。

    “東莞工廠較多,有些經營不善面臨破產,而有些房企趁機收購這些工廠,獲得的廠房屬于工業用地,部分可以轉換為商業用地,蓋寫字樓、公寓。”他說。

    此外,目前很多房企也通過收并購快速進入城市、補充糧草。

    對于收并購,張迪供職的房企有著明確限制,只允許跟國企以及央企之間的并購合作。?

    “目前,我們還不能參與民企的收并購,主要由于二者出發點不一樣。” 張迪表示,“民企更追求利潤最大化,而我們更看重規模,對利潤的要求不太高,希望風險可控。”

    張迪指出,拿地方式需要因城市而異,以他所在的華南區域為例,“廣州新增土地供應較多,所以目前還是以招拍掛為主,城市更新為輔。而深圳供地較少,已進入存量市場,而城市更新也都進行了10年,好的項目被瓜分走了,所以目前主要是跟政府合作,做前期土地整備,同時參與到深圳保障性住房、人才住房的建設之中。”

    房企拿地方式的多元化,對投拓人能力也提出更高要求。

    “像我們部門的人,除了做招拍掛市場的土地測算之外,對城市更新項目以及收并購項目也有所涉獵,并不像是其他大房企,將投拓崗位進行細分。”上述央企投拓人士在跳槽的過程中發現,擁有多元化拿地經驗的求職者往往更具備競爭力。

    ?“像我們這種純做開發投拓的,未來道路會越走越窄。公司在進行業務轉型時,投拓人也應該進行相應轉型,多研究住宅之外的其他行業。”張迪表示,伴隨著融資環境收緊,金融類的投拓人士會越來越受歡迎。

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