救市拉鋸戰:一月內4地樓市政策一日游

謝中秀
2020-03-31 02:26:59
3月,共有廣東廣州、山東濟南、陜西寶雞、浙江海寧四地遭遇松綁政策“一日游”,這也是近期單月政策“碰壁”次數最多的月份。

3月步入尾聲,樓市傳統“小陽春”也明顯失約—中指研究院數據顯示,2020年3月,重點監測的17個一二三線代表城市新房成交量同比下降了24.1%。

為挽救樓市低迷行情,地方紓困樓市動作頻頻。

時代周報記者不完全梳理,整個3月,共有上海、廣州、深圳、武漢、蘇州、南京等19地圍繞公積金緩繳、放寬房企預售監管、完善社保繳納時間認定、優化人才落戶等多個方面出臺穩樓市政策。同時,相較2月著力支持房企運營,3月更多樓市紓困政策調整聚焦在了提振需求。

但也有不少地方政策出現了觸碰“紅線”的現象。3月,共有廣東廣州、山東濟南、陜西寶雞、浙江海寧四地遭遇松綁政策“一日游”,這也是近期單月政策“碰壁”次數最多的月份。

“所有一日游政策的背后,是疫情壓力下地方政府對調控底線的頻頻試探,也是中央層面對‘不將房地產作為短期刺激經濟的手段’的堅決表態。”克而瑞地產研究中心的一份研報指出。

3月27日,海寧市住房和城鄉建設局相關負責人告訴時代周報記者,“非海寧戶籍居民購房不受限購政策約束”這個當時發布的措施,實際上是當地舉辦“云上房博會”活動期間的一個促銷措施。“我們出臺該政策的動機很單純,住建局領導層也是知道的。” 該負責人稱。

對此,北京大學國民經濟研究中心主任蘇劍對時代周報記者表示,“中央明確要求的內容,比如‘房住不炒’‘穩地價、穩房價、穩預期’,將會是政策變動的底線。”?

試探監管底線

盡管各地售樓處的人流陸續顯現出復蘇的跡象,但市場難以擺脫疫情“冷氣”,無論是出于刺激經濟增長還是填補財政缺口的需要,地方都按捺不住想要調整樓市政策的心。

3月24日下午,一則海寧樓市限購政策暫時松綁的消息不脛而走。消息稱,3月25日至4月24日云上房博會期間,非海寧戶籍人口在海寧限購一套住房政策暫不執行。換句話說,非海寧戶籍在海寧可以買多套房。

然而,巨大的輿論反響,讓該優惠政策不得不在公布后僅僅一個半個小時就被緊急撤回。

時代周報記者了解到,目前海寧市仍然執行限購政策。該政策為2017年頒發,主要包括在海寧市范圍內暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房。

“海寧放松(限購)一個月的做法比較特殊,此前全國范圍并未有過調控政策臨時放松的先例。”同策集團首席分析師張宏偉當時曾直言:“如果市場反應不大,可能一個月后海寧限購政策會直接取消,其他三四線城市也會跟進。”

廣泛的輿論關注消除了這一可能。隔日(3月25日),海寧市住建局還發布了《2020年全市住房和城鄉建設工作要點》,重申“房住不炒”。?

“政策發布之后,網上評論很多。為了避免引起過度解讀,我們最后撤回了這一政策。”前述海寧市住房和城鄉建設局負責人向時代周報解釋道,“但未來政策如何,還要看接下來的市場走勢情況。如果下半年仍受疫情影響,樓市下滑明顯,不排除會出臺政策進行調整。但如果下半年市場火爆,房地產調控政策也將會持續,甚至會更嚴厲。”

而在海寧之前,廣州、寶雞、濟南三地也在3月份曾上演政策“一日游”,但原因卻不甚相同。據悉,廣州市的政策提及了“商服類項目不再限定銷售對象”,被市場認為是率先解禁商住;寶雞市的政策則包含“降低首套房貸款首付比例”;濟南和海寧的政策類似,均涉及“松綁限購”。至于“一日游”背后的原因,中原地產首席分析師張大偉直言,收回的基本都是因為微調力度過大,即大多是刺激市場而非穩定市場的政策。

拉鋸仍將繼續

對于目前樓市的恢復程度,張宏偉向時代周報記者指出,當前只是局部地區的售樓處來訪量、網簽量恢復了正常。如果要看全盤,預計到4月中下旬,非湖北地區的房地產市場可以恢復正常交易,但要真正實現交易量的恢復,則還要等到五六月份。

在此背景下,“各地頻頻試探監管底線也說明了四個非常值得關注的問題,”蘇劍表示,“一是各地經濟形勢非常嚴峻;二是各地缺乏房地產之外的刺激經濟的辦法;三是各地財政吃緊,急需土地財政彌補,這對當地房地產市場的穩定、甚至向暖提出了要求;四是當前中央的房地產市場調控基調絲毫沒有松動的意思,而地方則明顯是在自身需要和中央要求之間搖擺。”房地產一直都是一塊“誘人的蛋糕”。

東北財經大學中國戰略與政策研究中心主任周天勇展示了一份數據,從2000―2019年,全國商品房累計銷售收入額為1152670億元,其中政府出讓金、稅費就占了61.83%。

具體到地方,以海寧為例, 2019年全年,海寧市全市一般公共預算收入97.02億元,其中土地和房地產相關稅收達32.78億元,占一般公共預算收入的33.79%。同時,2019年全年,海寧市國有土地使用權出讓收入為152.78億元,是一般公共預算收入的1.57倍。

但2020年1―2月,海寧市土地相關財政收入減收明顯。1―2月,海寧市一般公共預算收入29.48億元,其中土地和房地產相關稅收為14.25億元,占比達48.33%。但與此同時,1―2月海寧市政府性基金收入僅為8.71億元,其中國有土地使用權出讓收入7.09億元—這是海寧市鮮有的土地出讓收入不及一般公共預算收入的情況。

疫情重壓之下,是否應當動用房地產這個“工具”,中央決心明顯。克而瑞地產研究中心分析指出,近期中央部門多次重申了“房住不炒”,從金融角度來看,盡管2月1年期、5年期LPR利率皆有所下調,3月16日央行定向降準釋放長期流動資金5500億元,但仍屬“精準滴灌”,且抑制房地產金融化、泡沫化仍是重中之重—整體來看,“房住不炒”的政策主基調絕不會因短期疫情影響而改變。

但地方試探難以就此打住。在中央與地方利益訴求存在差異、財政事權財權存在錯配的制度背景下,“我們有理由相信,這樣的博弈還會不斷出現,海寧絕不會是最后一個‘試圖吃螃蟹的人’。”克而瑞地產研究中心直言。

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